Sumber Tulisan : Shandy Pradana
Web Rumah123
https://www.rumah123.com/panduan-properti/ajb-ke-shm/

Panduan AJB ke SHM, serta Syarat dan Ketentuannya
Legalitas merupakan salah satu hal terpenting yang mesti diperhatikan saat akan membeli properti, khususnya rumah.

Kelengkapan dokumen bisa membuat kedudukan properti semakin kuat di hadapan hukum, sehingga turut mempengaruhi nilai jualnya.

Salah satu dokumen legalitas rumah yang wajib diperhatikan adalah Akta Jual Beli atau AJB.

Agar memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi, AJB juga dapat diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Bagi Anda yang berencana mengubah AJB ke SHM, artikel ini akan menjelaskan cara serta kisaran biayanya.

Perbedaan AJB dan SHM

Seperti namanya, AJB merupakan akta autentik yang dapat menjadi bukti atas proses jual-beli, di mana telah terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan.

AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI.

Penandatangannya juga tak boleh sembarangan dan harus dilakukan di hadapan seorang notaris.

Sedangkan fungsi dari akta jual beli sendiri, ialah:

Bukti adanya transaksi jual-beli rumah atau tanah yang sah, dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing, baik dalam proses jual-beli rumah maupun tanah.
Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual-beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.
Berbeda dengan AJB, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen yang menandakan jenis kepemilikan rumah paling kuat dan bisa diwariskan.

SHM memiliki kekuatan legalitas tertinggi, sebab tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya.

Sebagai ringkasan, AJB adalah bukti dari peristiwa perdata berupa jual-beli terhadap tanah atau rumah.

Sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan terhadap tanah atau rumah tersebut.

Tahapan Mengurus AJB ke SHM

Setelah mengetahui perbedaannya, sekarang saatnya kita mengetahui cara mengurus peralihan dokumen AJB ke SHM.

Dalam mengurus proses AJB ke SHM, ada segelintir prosedur yang harus diikuti, di antaranya:

1. Mengajukan Permohonan Sertifikat ke PPAT
Hal pertama yang harus dilakukan ialah mendatangi PPAT setempat.

Langkah ini didasari pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 37, disebutkan bahwa setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

Dalam proses ini, PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik lama di BPN.

Maka dari itu, penjual dan pembeli harus menyiapkan sejumlah syarat pengubahan AJB ke SHM, seperti:

KTP (Kartu Tanda Penduduk)
Kartu Keluarga
NPWP
Buku nikah
Khusus untuk penjual tanah, dibutuhkan syarat lain seperti bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

Selain itu, perlu dilampirkan pula sertifikat tanah dan surat pernyataan dari penjual, yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa.

2. Pengukuran ke Lokasi
Pengukuran baru akan dilakukan setelah berkas permohonan lengkap, serta pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan cara ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

3. Pengesahan Surat Ukur
Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di Badan Pertanahan Nasional.

Selanjutnya, surat ukur akan disahkan atau ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A
Setelah surat ukur ditandatangani, proses ini berlanjut ke penelitian dari Panitia A yang dilakukan di Sub-Seksi Pemberian Hak Tanah.

Anggota Panitia A sendiri terdiri dari petugas BPN dan lurah setempat.

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN
Data yuridis permohonan hak tanah diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari.

Tujuannya adalah untuk menjamin kalau permohonan hak tanah ini tidak mendapatkan keberatan dari pihak lainnya.

6. Terbitnya SK Hak Atas Tanah
Selanjutnya, tanah yang sebelumnya berstatus girik tersebut akan terbit dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)
BPHTB dibayar sesuai luas tanah yang dimohonkan. Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.

Pembayaran BPHTB baru bisa dilakukan pada saat surat ukur telah selesai dibuat.

8. Pendaftaran SK Hak untuk Penerbitan Sertifikat
SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

9. Pengambilan Sertifikat di Badan Pertanahan Nasional
Lama waktu penerbitan sertifikat berbeda-beda, tergantung pada lokasi dan faktor lainnya.

Namun pada umumnya, sertifikat bisa diambil setelah melalui proses selama enam bulan.

Berapa Biaya AJB ke SHM?

ebagai gambaran, ada beberapa biaya yang harus disiapkan saat proses AJB ke SHM di Kantor BPN, meliputi:

Biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah senilai Rp50.000
Biaya pelayanan balik nama sertifikat
Adapun cara menghitung biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor BPN adalah sebagai berikut:
Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) : 1.000

Misalnya, Anda membeli tanah untuk membangun rumah seluas 100 m² dengan harga Rp1 juta per 2, maka perhitungannya adalah:

Rp1.000.000 x 100 meter persegi : 1.000 = Rp100.000

Jadi, total biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah dan biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor BPN adalah Rp150.000.

Sekian penjelasan dan informasi mengenai proses pengalihan AJB menjadi SHM.

Perlu diingat kalau SHM merupakan status kepemilikan tertinggi dan kuat di mata hukum Indonesia.

Karena itu jika ingin memiliki rumah atau tanah dengan hak milik seutuhnya, dibutuhkan SHM sebagai bukti yang konkret.